大众网记者 谢玮 济南报道
7月29日，济南市人民政府新闻办召开政策例行吹风会，正式解读《加强低效用地再开发加快城市更新推动城市内涵式高质量发展的若干措施》。济南市自然资源和规划局、市住建局、市交通局、市园林和林业绿化局多部门联合亮相，围绕全国低效用地再开发试点、中央财政支持城市更新双重政策机遇，系统阐释40条全链条创新举措，以制度突破唤醒沉睡土地，走出一条存量提质、产城融合、民生普惠的现代化强省会更新之路。
当前我国城市发展全面进入存量提质增效新阶段，中央城市工作会议明确要求推动城市由外延扩张转向内涵提升。2025年，济南先后获评中央财政支持实施城市更新行动城市、全国第二批低效用地再开发试点城市，同时出台省内首部城市更新地方性法规《济南市城市更新条例》，构建起“1+N+X”城市更新法规政策框架，22个项目入选国家、省级示范案例，为存量空间盘活积累了扎实实践基础。市自然资源和规划局党组书记、局长牛长春在发布会上表示，此次出台的40条措施贯通规划—指标—征储—供地—审批—登记六大环节，集成成熟政策、突破性创新、前瞻性制度，形成覆盖土地全生命周期的保障体系，为城市更新打通要素堵点、释放空间红利。
规划弹性革新：变被动审批为定制服务，拓展复合利用新空间
破解存量改造规划适配难题，是济南政策创新的首要抓手。《若干措施》创新推出城市更新项目“定制规划”机制，允许土地熟化主体结合片区发展需求编制地块方案，自然资源规划部门提前介入技术审查，非刚性调整事项简化办理流程，实现规划服务前置化、精准化。同时建立六维规划评估体系，从安全、创新、协调、绿色、开放、共享维度动态监测实施成效，差异化划定中心城区存量盘活重点区域，分层编制控规兼顾片区统筹与街区落地，在守住生态、泉水、山体保护底线前提下赋予规划充足弹性。
空间复合利用政策实现重大突破。文件明确公交场站、公共停车场可兼容公共服务、商业配套，超出兼容比例允许分层设立用地使用权；高架桥下、道路地下、市政设施上盖等闲置低效空间，可落地便民、公益设施并分层供应、分层确权。起步区水厂“地下治污、地上游园”、燕山立交桥低线公园等项目已落地见效，桥下灰色空间变身居民休闲绿地，让碎片化低效地块实现“一地多用”。针对空闲建设用地，济南同步建立短期临时开发路径，在不破坏远期规划前提下，让闲置土地提前产生公共价值。
要素配置重构：落实增存挂钩，以指标改革撬动存量优先
元股证券:ygzq.hk落实自然资源部“盘活存量面积不低于新增建设用地”刚性要求，济南建立起“存量优先、增存挂钩、指标预支”的土地要素调配机制。全市统一建立存量土地资源池，对批而未供、闲置厂房、废弃地块统一入库动态更新，所有新建项目必须优先从存量池匹配选址，倒逼发展模式向存量挖潜转型。
政策明确增存盘活直接绑定新增指标，存量盘活成效越好，增量空间供给越充足；基础设施、民生工程、重点产业项目可预支使用新增建设用地指标，打破年度指标分配时限制约，保障优质项目“等地不等指标”。同时优化占补平衡管理，对获批未实际动工的用地可撤回审批、保留占补平衡指标，杜绝土地闲置造成资源浪费。用地、用林、用草联动审批机制固化入政策，实现一窗受理、同步踏勘、联合审查，审批环节精简三成、办理时限压缩四成以上，大幅提速片区改造、厂区迁建项目落地。
盘活路径多元：破解用地改造痛点，为市场主体减负松绑
针对工业用地局部闲置、企业拿地成本高、老厂房改造流程繁琐等现实堵点，济南形成差异化盘活模式矩阵。在工业用地盘活领域创新“分割收储、分割转让”，对局部低效宗地先合宗再分割收回闲置板块，正常生产区域保留运营，兼顾企业经营与土地盘活；全面推广租赁供地模式，全市多宗租赁工业用地落地，累计为企业节约用地成本5000余万元，同步完善租赁建设审批、到期移交全流程合同约定，让企业“租地即可合法建厂”。
既有建筑功能转换政策大幅放宽限制，存量房产、工业厂房可变更为住宅以外业态，设置5年过渡期，最长续期不超10年，过渡期仅需区县联合审查、部门备案，无需重新办理供地手续；长期转型可按新功能调整规划条件、补缴出让金后登记确权，极大降低企业改造前期资金压力。小鸭工业园易地迁建项目是典型范本，通过500亩工业用地与400亩商住用地空间置换，集团投资14.65亿元建设智能制造产业园，引入高端商业配套打造15分钟生活圈，土地产出效率预计提升40%，实现产业升级、城市提质、民生改善三方共赢。
针对权属模糊的“无主闲置地”，济南建立联合踏勘、公告确权标准化流程，市中区郎茂山片区盘活沉睡地块，建成近8000平方米社区服务综合体，采用“公益兜底+市场运营”分层服务模式，化解占道经营难题，补齐社区公共配套短板。
登记服务突破：产权灵活确权，打通存量资产融资通道
配资杠杆申请不动产登记领域的制度创新，成为激活存量资产价值的关键一招。济南在全省先行推行建设用地使用权量化登记，将整宗土地使用权按照房屋建筑面积比例拆分量化，项目未建设部分土地份额可单独抵押融资，目前该项改革已盘活土地1214亩，助力企业融资近40亿元，打破以往土地只能整宗抵押的融资桎梏。
面向城市更新民生需求，登记服务实行分类简化：老旧小区原拆原建按分户办理首次登记；产权整合项目灵活采用注销、转移登记流程；居民凭改造安置协议即可办理新房预告登记、抵押权预告登记，保障群众住房融资权益。依托不动产单元代码“一码关联”，横向打通税务、公证、司法查控、抵押贷款多部门数据，实现更新项目产权业务一站式办理，切实降低群众办事成本。
全域协同发力：交通、园林同步提质，让更新成果直达民生
低效用地盘活不止于土地产业升级，更串联起城市交通、生态绿地的全域品质提升。市交通运输局依托存量空间改造攻坚路网短板，2026年加快凤凰黄河大桥南延、工业北路快速路东延等工程，年内打通全部8条瓶颈断头路；持续深化公交地铁两网融合，全年新开优化接驳线路129条，中心城区地铁50米公交接驳率达90%，打造“小微驳”接驳品牌，同步实施30余处拥堵路口改造、11座人行天桥建设，补齐慢行交通短板。
市园林和林业绿化局深挖闲置地、边角地增绿潜力，深耕“百姓园林・家边公园”品牌。截至目前全市建成500平方米以上公园1344处、口袋公园738处，人均公园绿地14.82平方米；今年新开工公园44处、打造共建花园50处、开放共享绿地100处，天桥区北坦市民公园、各类桥下低线公园将废弃地块转化为生态微空间，通过居民共建共享机制，让“推窗见绿、出门入园”成为泉城民生常态。
以存量焕新筑发展根基，以城市更新惠万家民生。牛长春表示，下一步济南将持续细化40条措施配套实施细则，多渠道开展政策宣讲，推动土地、住建、交通、园林多部门协同发力，用好低效用地再开发国家试点政策红利，统筹产业升级、交通完善、生态增绿、民生保障，持续释放存量空间价值，加快建设“强新优富美高”新时代社会主义现代化强省会。
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